Há diferentes maneiras de investir no mercado imobiliário. Uma delas é o house flipping, estratégia que tem chamado a atenção por conta da visibilidade de produções audiovisuais, como as séries “Reforme na baixa, fature na alta” e “Irmãos à obra” da Netflix. A expressão pode ser traduzida para o português como “dar um tapa” na casa.
Tendência nos Estados Unidos, o house flipping consiste na prática de adquirir um imóvel e reformá-lo para ser vendido por um valor mais alto do que o preço da compra. Diferentes pesquisas do mercado imobiliário americano constataram o sucesso da estratégia para o bolso dos investidores.
Levantamento realizado pela startup Archademy mostrou que o potencial de ganho com o house flipping fica entre 40% e 50%. Já um estudo da empresa ATTOM Data revelou que, em 2022, o retorno médio desse tipo de investimento (ROI) foi de 26,9%.
O arremate de imóveis em leilão é uma alternativa para os investidores que pretendem colocar a estratégia em prática, considerando que o valor das unidades leiloadas tende a ser mais baixo do que o praticado no mercado, o que contribui para aumentar a margem de lucro.
No entanto, para adotar a modalidade, os investidores precisam entender como ela funciona a fundo, porque se tornou tão popular e quais são as considerações indispensáveis para quem deseja aplicá-la.
Como funciona o house flipping?
House flipping é o termo utilizado para a compra de imóveis subvalorizados que serão reformados e, posteriormente, revendidos por um preço mais alto. O objetivo de quem investe na modalidade é encontrar propriedades que estão à venda por um preço abaixo do mercado por motivos essencialmente estéticos.
Ao comprar esse tipo de imóvel, são realizadas reformas para torná-los mais atrativos, funcionais e modernos, atributos que valorizam a propriedade e despertam o interesse de compradores.
Também é possível optar por casas ou apartamentos que apresentem a necessidade de reformas estruturais. No entanto, nesses casos, o investidor deve realizar os cálculos para saber se a compra será viável e trará retorno financeiro após a venda.
A procura por imóveis para house flipping pode ser feita por diferentes meios, como agências imobiliárias, anúncios de vendas, informação direta com o proprietário e leilões. A última alternativa é bastante popular por conta dos descontos. Segundo os organizadores do leilão de imóveis Bradesco, um dos mais populares do país, as propriedades apresentam valores abaixo do mercado.
Vantagens e riscos de investir em house flipping
As pesquisas mostram que o house flipping é uma estratégia que tem rendido bons frutos para os investidores dos Estados Unidos. Mas para aqueles que pensam em adotar a modalidade no Brasil, é importante conhecer as vantagens e os riscos.
O primeiro ponto positivo é o potencial de lucro. Ao investir na modalidade, a pessoa pode obter ganhos consideráveis em tempo mais curto do que o normal.A rápida valorização do imóvel também é uma vantagem do house flipping, já que, ao fazer uma reforma bem planejada, o valor de mercado tende a aumentar.
Além disso, na realização das obras, há maior flexibilidade do uso de recursos, já que os investidores podem escolher como será o projeto, de acordo com o orçamento disponível e as preferências.
Com a prática, os investidores desenvolvem habilidades em várias áreas, como avaliação de propriedades, negociação e gerenciamento de projetos. Por fim, a estratégia permite, ainda, que a pessoa construa um portfólio de imóveis e acumule um patrimônio líquido.
No entanto, além de conhecer as vantagens desse tipo de mercado, também é fundamental estar atento aos riscos. Segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), todo tipo de investimento implica em riscos, e o investidor precisa estar ciente disso.
No caso do house flipping, há questões comuns de quem investe no mercado imobiliário, que são riscos financeiros, como vacância e inadimplência do comprador. Além disso, na falta de um bom planejamento, o investidor pode acabar sofrendo com reformas excedentes, atrasos em obras e oscilações econômicas.
Há, ainda, os gastos implícitos nas transações imobiliárias, como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que pode gerar custos inesperados a quem investe. Por esse motivo, ter um bom gerenciamento de projetos e amplo conhecimento de mercado são essenciais para quem deseja apostar nesse tipo de negócio.
Dicas para quem quer entrar nesse mercado
Com o sucesso que a modalidade faz nos Estados Unidos, não há dúvidas de que seja uma oportunidade lucrativa. No entanto, é importante estar atento a algumas dicas para não se dar mal nesse tipo de investimento.
Saiba identificar os imóveis subvalorizados
O house flipping começa na escolha dos imóveis que estejam aptos para serem reformados e vendidos rapidamente após a remodelação. Por esse motivo, não basta apenas sair comprando propriedades e realizar obras para se dar bem com a estratégia, é preciso ter conhecimento.
Um bom investidor precisa estudar sobre o mercado imobiliário, conhecer sobre as regiões interessantes para se investir, características das propriedades, custos de reforma e regulamentações locais. Com esses atributos, os riscos serão bem menores, e as chances de encontrar um imóvel apto, bem maior.
Faça uma boa gestão de orçamento
Outro detalhe importante nesse tipo de negócio é a gestão de orçamento. Um investidor de house flipping precisa ter controle dos custos de aquisição, reforma e venda para reduzir os riscos e ter lucro no final da negociação.
Para isso, é importante conhecer muito bem o mercado e, principalmente, os valores de produtos que costumam ser usados para realizar reformas e tudo o que diz respeito aos preços médios por metro quadrado de um imóvel como o que está sendo investido.
Conte com uma equipe confiável
Para garantir que a propriedade comprada será vendida num prazo curto de tempo, o investidor precisa ter uma equipe de confiança que conduza a obra com qualidade e eficiência, mantendo-se no prazo e dentro do orçamento previsto.
Quando isto não é considerado, as reformas podem durar mais do que o esperado e resultar em gastos mais altos do que o valor da revenda da propriedade.
Saiba como vender o imóvel
A etapa final do processo é a venda do imóvel recém-reformado. Nesse momento, o investidor precisa usar seu conhecimento no mercado para precificar a propriedade com um valor que seja atrativo para o consumidor e que cubra o investimento feito. Além disso, é fundamental estar preparado para lidar com as negociações e todas as questões burocráticas que a venda de um imóvel exige.